Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Data publikacji:
Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego należy wziąć pod uwagę wszelkie koszty z tym związane. Jeżeli chcemy w całości sfinansować zakup nieruchomości lub przy niewielkim wkładzie własnym Bank może naliczyć tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Konieczność opłaty zachodzi wówczas gdy kwota kredytu przekroczy określony przez kredytodawcę poziom w stosunku do wartości nieruchomości. Stawki ubezpieczenia oraz sposób naliczania są bardzo zróżnicowane w poszczególnych instytucjach.
Przedstawiamy zestawienie banków, które udzielają obecnie kredytów hipotecznych na 100% wartości nieruchomości. Oczywiście ubezpieczenie takie może się również pojawić w przypadku gdy Bank finansuje np. 90% wartości nieruchomości, a kredyt przekracza 80% tej wartości.
Założyliśmy, że kredytobiorca chce zaciągnąć kredyt w wysokości 300 000 PLN na zakup mieszkania wartego 300 000 PLN (brak wkładu własnego), w złotówkach i na okres 30 lat. Dla przykładu podaliśmy także, w kilku bankach, stawki dla kredytów w EUR i jak widać w przypadku kredytów walutowych koszt może być wyższy ze względu na obniżony do 70% wskaźnik LTV powyżej którego naliczana jest opłata.
W większości przypadków kwotę ubezpieczenia oblicza się jako procent nadwyżki kredytu ponad określony przez Bank poziom, który jak widać w naszej tabeli, znajduje się przeważnie na granicy 80% wartości nieruchomości.
Wyjątkiem jest Bank Nordea i Pekao SA, naliczające ubezpieczenie w nieco inny sposób. Nordea podwyższy marże kredytu o 0,25 pp do czasu, aż kapitał osiągnie poziom graniczny tj. 80 % wartości nieruchomości – w naszym przykładzie zwiększy to ratę kredytu o ok. 35 PLN.
Z kolei w Pekao SA składkę oblicza się jako 0,06% miesięcznie od kwoty brakującego wkładu. Niestety w banku tym musimy zapłacić tę składkę od razu za cały przewidywany okres trwania ubezpieczenie co przy przyjętych założeniach daje kwotę ok. 5508 PLN płatną przy uruchomieniu kredytu.
Najkorzystniej w naszym zestawieniu wypada Getin Noble Bank, który po prostu nie stosuje tego typu ubezpieczenia.
Wśród banków naliczających składkę najniższy koszt ubezpieczenia za pierwszy okres poniesiemy w Pekao Banku Hipotecznym (1,2% nadwyżki ponad 80% wartości nieruchomości czyli 720 PLN) oraz w Alior Banku (774 PLN).
Na przeciwległym biegunie znajdziemy mBank i Multibank (2 700 PLN) oraz BOŚ (2 100 PLN). Tak na marginesie w przypadku kredytu w EUR najdrożej także będzie w mBanku i Multibanku (aż 4050 PLN).
Stawka procentowa ubezpieczenia nie daje nam jednak pełnego obrazu kosztu do poniesienia. Oczywiście im mniejszy procent tym lepiej ale jeśli porównamy ofertę mBanku/Multibanku do Deutsche Banku to zauważymy, że przy takiej samej stawce w wysokości 4,5%, w tym ostatnim zapłacimy dużo mniej gdyż Deutsche Bank nalicza ubezpieczenie od brakujących 10%, a nie 20%. W Deutsche Banku zapłacimy zatem 1 350 PLN, a w Multibanku i mBanku 2 700 PLN.
Kolejną rzeczą na jaką warto zwrócić uwagę jest okres co jaki płacimy ubezpieczenie oraz maksymalny możliwy czas kontynuacji. Trzeba bowiem pamiętać, że ubezpieczenie niskiego wkładu własnego nie jest opłatą jednorazową, a w najbardziej niekorzystnych warunkach można ją zapłacić wielokrotnie. Gdy weźmiemy kredyt z naszego przykładu w wysokości 300 000 PLN i założymy, że jest on oprocentowany na 6,5% to przy ratach równych spłata 10% kapitału zajmie 86 miesięcy (ponad 7 lat), spłata 20% kapitału zajmie 146 miesięcy (ponad 12 lat), a spłata 30% kredytu potrwa aż 191 miesięcy (ponad 15 lat). Najkorzystniejszy wariant pod tym względem proponuje Deutsche Bank oraz BGŻ gdzie składka opłacana jest raz na 5 lat ale nie dłużej niż przez 10 lat więc zapłacimy ją maksymalnie dwa razy. Maksymalnego czasu trwania ubezpieczenia nie określają z kolei Alior Bank, BOŚ, Eurobank, Lukas Bank, Millennium, Nordea, Pekao SA. W tych bankach ubezpieczenie przestanie być naliczane w momencie spłaty kapitału w określonej wysokości brakującego wkładu własnego. Należy o tym pamiętać ponieważ co kilka lat możemy dostać od banku korespondencję z informacją o naliczeniu kolejnej składki.
|
Bank |
Stawka ubezpieczenia w % |
Powyżej jakiego LTV* |
Pierwsza stawka ubezpieczenia kwotowo |
Okres naliczania ubezpieczenia |
|
Alior |
1,29% dla PLN |
80% |
774 PLN |
co 3 lata, do momentu spłaty brakującego wkładu własnego |
|
1,29% dla EUR |
70% |
1161 PLN |
co 3 lata, do momentu spłaty brakującego wkładu własnego | |
|
Allianz |
3% przez pierwsze 3 lata, 3,6% następne okresy 3 letnie |
80% |
1800 PLN |
co 3 lata, maksymalnie 10 lat |
|
BGŻ |
3,50% |
85% |
1575 PLN |
co 5 lat, maksymalnie 10 lat |
|
BOŚ |
3,50% |
80% |
2100 PLN |
co 3 lata, do momentu spłaty brakującego wkładu własnego |
|
Deutsche Bank |
4,5% dla PLN |
90% |
1350 PLN |
co 5 lat, maksymalnie 10 lat |
|
4,5% dla EUR |
80% |
2700 PLN |
co 5 lat max 10 lat | |
|
Eurobank |
3% |
80% |
1800 PLN |
co 3 lata, do momentu spłaty brakującego wkładu własnego |
|
Getin Noble Bank |
brak |
brak |
brak |
brak |
|
Lukas Bank |
2,75% do 3 lat |
80% |
1650 PLN |
co 3 lata, do momentu spłaty brakującego wkładu własnego |
|
3,75 % do 5 lat |
80% |
2250 PLN |
co 5 lat, do momentu spłaty brakującego wkładu własnego | |
|
mBank |
4,5% dla PLN |
80% |
2700 PLN |
co 3 lata, maksymalnie 15 lat |
|
4,5 % dla EUR |
70% |
4050 PLN |
co 3 lata, maksymalnie 15 lat | |
|
Millennium |
3,50% |
80% |
2100 PLN |
co 3 lata, do momentu spłaty brakującego wkładu własnego |
|
Multibank |
4,5% dla PLN |
80% |
2700 PLN |
co 3 lata, maksymalnie 15 lat |
|
4,5 % dla EUR |
70% |
4050 PLN |
co 3 lata maksymalnie 15 lat | |
|
Nordea |
marża podniesiona o 0,25 pp |
80% |
ok.35 PLN doliczone do raty |
marża podniesiona do momentu spłaty brakującego wkładu |
|
Pekao Bank Hipoteczny |
1,20% |
80% |
720 PLN |
co 3 lata, maksymalnie 15 lat |
|
Pekao SA |
oblicza się jako 0,06% miesięcznie od kwoty brakującego wkładu |
80% |
ok.5508 PLN płatne z góry za cały okres czyli ok. 13 lat |
do momentu spłaty brakującego wkładu własnego |
|
PKO BP |
3,30% |
80% |
1980 PLN |
co 3 lata, do momentu spłaty brakującego wkładu własnego |
Tabela 1. Koszty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego przy kredycie w wysokości 300 000 PLN na zakup mieszkania, na okres 30 lat, na 100% wartości nieruchomości.
*LTV (Loan to Value) - Stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia wyrażony w procentach. Przykład: kredyt 80 000 PLN, wartość nieruchomości 100 000 PLN to LTV=80%
Podsumowując, przy uwzględnianiu kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu własnego należy uwzględnić:
- stawkę procentową (im mniejsza tym lepiej)
- wskaźnik LTV powyżej którego naliczane jest ubezpieczenie (im wyższy tym lepiej)
- co jaki czas naliczane jest ubezpieczenie (im dłuższy tym lepiej)
- za jaki maksymalnie okres może być naliczane ubezpieczenie (im krótszy tym lepiej)