Kosztorys budowlany a kredyt hipoteczny

Data publikacji: 25.11.2014

Kosztorys prac budowlanych wymagany jest również przez bank w celu sprawdzenia, jakie prace chce wykonać klient, w jakich terminach i ile potrzebuje na nie pieniędzy. Kosztorys wykonywany jest na druku bankowym. Niektóre banki wymagają potwierdzenia kosztorysu przez osobę która posiada uprawnienia budowlane.

Kto i dlaczego przygotowuje kosztorys?

W pierwszej kolejności najlepiej samemu rozpisać wcześniej szacunkowe koszty – można do tego celu wykorzystać porównywarki internetowe lub wybrać się na spacer po marketach budowlanych. Dzięki temu będziemy mieli rozeznanie cen materiałów budowlanych. Następnie należałoby przedyskutować uzyskany wynik z kierownikiem budowy lub firmą, która będzie budowała dom i na sam koniec przepisać własne obliczenia na formularz banku.

Kalkulator zdolności kredytowej - sprawdź, jaki kredyt dostaniesz w banku

Każdy z banków stosuje swoje własne formularze, dlatego też dobrze jest wcześniej, przed złożeniem wniosku kredytowego pobrać odpowiedni druk od doradcy kredytowego lub pobrać go ze strony internetowej banku.

Powinniśmy też zwrócić szczególną uwagę i zapytać w banku, kto ma się podpisać pod kosztorysem na formularzu banku. Niektóre banki wymagają potwierdzenia kosztorysu przez osobę, która posiada uprawnienia budowlane.

Kosztorys budowlany zawsze dołączany jest wraz z pozostałymi dokumentami wymaganymi przez bank do każdego wniosku kredytowego przeznaczonego na budowę domu.

Staranność i rzetelność przy wypełnianiu kosztorysu zaoszczędzi później kłopotów

Zwróćmy szczególną uwagę na staranne przygotowanie kosztorysu – nie pomijając żadnej pozycji.

Należy się też dobrze zastanowić czy czasem nie lepiej zwiększyć nieco koszty podawane w kosztorysie. Gwałtowny skok cen materiałów budowlanych w latach 2006-2008 przysporzył wielu klientom problemów, gdyż nagle okazało się, że ceny, które wymieniali w kosztorysach wypełnianych pół roku wcześniej okazały się zupełnie nieaktualne.

Banki stosują też często różne wewnętrzne wskaźniki dotyczące minimalnego kosztu budowy i wykończenia 1m2 powierzchni domu. Jeśli sami zamierzamy wykonać większość prac przy budowie domu lub mamy możliwość pozyskania materiałów budowlanych po cenach niższych od obecnie obowiązujących na rynku, to banki i tak mogą powiększyć koszty budowy, aby spełniały przyjęte przez nie wskaźniki i normy.

Przygotowując kosztorys musimy koniecznie uwzględnić w nim wszystkie prace i materiały budowlane, tak by doprowadzić dom przynajmniej do stanu surowego zamkniętego. Jest to bardzo ważne, gdyż w przeciwnym wypadku banki nie będą chciały zabezpieczyć kredytu na naszej niedokończonej budowie. Środki na wykończenie i urządzenie domu możemy również uwzględnić w kosztorysie, jednak większość banków nie będzie już tego od nas wymagała.

Jeżeli chcemy uzyskać również środki z banku na wykończenie i wyposażenie domu musimy pamiętać, że bank skredytuje głównie samo wykończenie. W przypadku urządzania domu, możemy liczyć na kredytowanie wszelkich elementów stałych, czyli na przykład kuchni w zabudowie wraz ze sprzętem AGD, szaf wnękowych i schodów. Pozostałe elementy ruchome, takie jak sprzęt RTV lub meble wypoczynkowe, stoły itp. będziemy musieli kupić już za własną gotówkę.

Jeśli dysponujemy wkładem własnym w postaci gotówki, którą zamierzamy przeznaczyć na finansowanie budowy domu, to powinniśmy ją uwzględnić przy wypełnianiu kosztorysu i zaznaczyć, które prace zamierzamy wykonać ze środków własnych, a które miałby sfinansować bank.

Terminy i transze

Banki najczęściej nie wypłacają w całości kredytu przeznaczonego na budowę domu, tylko dzielą go na transze zgodnie z poszczególnymi etapami budowy i stopniowo przelewają środki na wskazane przez nas konto.

Często na formularzach kosztorysów można znaleźć rubrykę dotyczącą propozycji finansowania inwestycji i terminów wypłaty poszczególnych transz. Jeśli koszty budowy domu finansujemy kredytem tylko w części to możemy zaznaczyć, że pierwsze etapy budowy wykonamy za posiadaną gotówkę, a bank uruchomi kredyt w późniejszym terminie. Na odwrotną sytuację bank się nie zgodzi. Nie rozpocznie finansowania budowy, czekając, że klient swój wkład własny zainwestuje na koniec.

Możemy też we wniosku kredytowym zaproponować tzw. finansowanie naprzemienne. Polega ono na tym, że poszczególne etapy inwestycji finansujemy raz my, a raz bank. Należy wówczas na przemian wpisać środki własne wraz ze środkami z kredytu. Pamiętajmy jednak, że każdy bank będzie chciał kończyć inwestycję i ostatnia transza zawsze będzie musiała pochodzić z banku, a nie z naszych środków.

Istotne też są terminy, które podamy w kosztorysie budowy. Najczęściej banki dają nam termin do dwóch lat na wybudowanie domu. Jeśli zakładamy, że zakończymy budowę szybciej to i tak mimo wszystko dajmy sobie w kosztorysie więcej czasu. Nie możemy przewidzieć, czy wszystko potoczy się po naszej myśli. To samo dotyczy terminów wypłaty poszczególnych transz. Dodajmy sobie zawsze do dwóch lub trzech miesięcy więcej na uruchomienie kolejnej transzy, niż to pierwotnie zakładaliśmy. W umowie kredytowej znajdzie się zapis, że środki pozyskane z banku powinniśmy wypłacić najpóźniej do danego dnia. Oznacza to, że jeśli prace przy budowie będą postępowały sprawnie, to możemy środki z banku uzyskać wcześniej. W odwrotnym przypadku, gdy będziemy się spóźniali z wykonaniem poszczególnych etapów mogą pojawić się problemy z uruchomieniem kolejnych transz. Trzeba będzie też podpisywać kosztowne aneksy zmieniające przekroczone daty.

Rozliczanie transz kredytu i kontrola budowy

Bank sprawdzi postęp prac na naszej budowie. Weryfikacja odbywa się przy wypłacie każdej kolejnej transzy – bank sprawdza wówczas czy wypłacone wcześniej pieniądze rozdysponowaliśmy zgodnie z ich przeznaczeniem i czy postęp prac na budowie pokrywa się z tym, co wpisaliśmy wcześniej w kosztorysie. Jest to najczęściej tak zwana fotoinspekcja na placu budowy przeprowadzona przez pracownika banku. Wykonuje on wówczas dokumentację fotograficzną i sporządza sprawozdanie z postępu prac budowlanych.

W przypadku, gdy na budowie nie widać znacznego postępu prac bank poprosi o faktury za zamówione i opłacone już towary lub wykonane usługi.

Przy rozliczaniu transz bardzo przydatne jest posiadanie kopii kosztorysu złożonego wcześniej wraz z wnioskiem kredytowym w banku kosztorysu, dlatego pamiętajmy, aby ją wcześniej sporządzić zanim przekażemy oryginał kosztorysu do banku.

Jak wygląda bankowy druk kosztorysu budowlanego?

Poniżej przedstawiamy formularz, który bardzo podobnie wygląda w większości banków.

Wnioskodawca (kredytobiorca): ........................................................................................
Adres inwestycji: ......................................................................................
	Element scalony robót budowlanych	Koszt elementu	Udział elementu	Obecne zaawansowanie
		(zł)	(%)	(zł)	(%)
1	Roboty ziemne
2	Fundamenty
3	Izolacje przeciwwilgociowe
4	Ściany konstrukcyjne
5	Stropy
6	Schody i balustrady
7	Dach - konstrukcja
8	Dach - pokrycie
9	Obróbki blacharskie
10	Ściany działowe
11	Stolarka okienna
12	Stolarka drzwiowa
13	Tynki wewnętrzne
14	Elewacje
15	Podłoża i posadzki
16	Roboty malarskie
17	Instalacja gazowa
18	Instalacja elektryczna
19	Instalacja wod-kan
20	Instalacja C.O.
21	Przyłącza techniczne
22	Drogi, ogrodzenie, oświetlenie
23	Inne:
	Ogółem		100
	Dnia			Sporządził