Odwrócona hipoteka
Data publikacji:
Jak działa odwrócona hipoteka? Do kogo banki będą kierować nową ofertę? Jakie są założenia do ustawy o odwróconej hipotece?
Starsze osoby w Polsce postrzegane są jako mało aktywne i usuwające się w cień życia społecznego. Wynika to w znacznym stopniu z ograniczonych dochodów uzyskiwanych pod koniec kariery zawodowej, a tym bardziej na emeryturze. System emerytalny jest niewydolny. Mając do dyspozycji dochód w wysokości pozwalającej na zaspokojenie zaledwie podstawowych potrzeb trudno wybrać się na wieczorną kolację w restauracji czy na zagraniczną wycieczkę. W dodatku oferta produktów kredytowych jest ograniczona ze względu na wiek. Wielu emerytów posiada jednak nieruchomość. Jeżeli w grę nie wchodzi kredyt hipoteczny to ciekawym rozwiązaniem może być produkt mało znany w Polsce i nie oferowany aktualnie przez rodzime banki czyli odwrócona hipoteka (ang. reverse mortgage). Najbardziej popularna w Stanach Zjednoczonych, proponowana jest również w 10 krajach Unii Europejskiej. Ministerstwo Finansów przygotowało dokument „Założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym” mający ustalić pewne ramy do wprowadzenia ustawy regulującej te kwestie.
Dlaczego potrzebna jest ustawa?
Do tej pory odwrócona hipoteka nie mogła być oferowana przez banki ze względów prawnych. Według Prawa bankowego każdy kto stara się o kredyt lub pożyczkę musi posiadać zdolność kredytową oraz zobowiązać się do zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty. Przy odwróconym kredycie hipotecznym banki nie badają zaś zdolności kredytowej, a zwrot kredytu następuje dopiero po śmierci kredytobiorcy w wyniku sprzedaży jego nieruchomości. Konieczne jest zatem przygotowanie odpowiednich przepisów specjalnie dla tego produktu. Ustawa potrzebna jest także w celu zabezpieczenia stron transakcji. Z uwagi na to, że stroną umowy będą osoby często w podeszłym wieku należy określić precyzyjnie sposób przeprowadzenia całej transakcji, aby nie dochodziło do nadużyć. Ograniczenie ryzyka wymagane jest także z punktu widzenia instytucji finansowych zaangażowanych w tę operację.
Czym jest odwrócona hipoteka?
Poprzez umowę odwróconego kredytu hipotecznego instytucja kredytująca zobowiązuje się do wypłaty na rzecz kredytobiorcy, przez określony czas, oznaczonej w umowie kwoty środków pieniężnych lub udostępnia kwotę kredytu w formie wypłaty jednorazowej. Można to porównać do wypłaty miesięcznego świadczenia ze strony kredytodawcy, które stanowi dochód korzystającego z odwróconej hipoteki. W niektórych krajach bardziej popularna jest wypłata jednorazowa. Środki uzyskiwane przez kredytobiorcę mogą być przeznaczone na dowolny cel i nie trzeba go precyzować w umowie. Umowa sprecyzuje natomiast okres wypłaty środków ponieważ nie będą one musiały być dokonywane dożywotnio (przy wyjątkowo długowiecznych klientach suma wypłat mogłaby przekroczyć wartość nieruchomości). Oczywiście kredyt taki jest oprocentowany – odsetki powiększają kwotę jaką Bank odbierze po zbyciu nieruchomości – i z jego udzieleniem mogą się wiązać dodatkowe prowizje. Wszelkie informacje przekazywane klientom oraz zawarte w umowie kredytowej będzie określać ustawa.
Kto będzie mógł udzielać odwróconego kredytu hipotecznego?
Konieczność zapewnienia bezpieczeństwa wszystkim stronom transakcji wymusza aby instytucje udzielające takiego kredytu były objęte nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego. Będą to banki, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych oraz inne instytucje ustawowo upoważnione do udzielania kredytów. Spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe będą również w tej grupie pod warunkiem objęcia ich kontrolą KNF.
Dla kogo odwrócona hipoteka?
Ministerstwo Finansów proponuje by z takiego kredytu mogły korzystać osoby, które ukończyły 60 lat. W przypadku małżeństwa, jeżeli nieruchomość jest wspólna, do umowy będą musiały przystąpić obie osoby, a będzie to możliwe tylko wtedy gdy każdy z małżonków osiągnie 60 rok życia. Ważne jest, że w takim przypadku umowa wygasa dopiero po śmierci obojga z nich. Ma to zabezpieczyć kredytobiorców. Gdyby umowa wygasła po śmierci jednego z nich, Bank mógłby zbyć nieruchomość w celu spłaty kredytu, wtedy druga osoba pozostałaby na bruku.
Klient powinien ponadto posiadać nieruchomość, która będzie mogła stanowić zabezpieczenie kredytu. Dostępne formy to:
- prawo własności nieruchomości lub
- prawo własności ułamkowej części nieruchomości, lub
- prawo wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego budynkiem lub budynkami, o ile posiada jednocześnie prawo własności tych budynków, lub
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Zakłada się, że nie muszą to być koniecznie nieruchomości mieszkalne. To jaką nieruchomość zaakceptuje dana instytucja udzielająca kredytu pozostawiono do jej decyzji. Być może wystarczy przedstawić jako zabezpieczenie lokal użytkowy lub działkę rolną. Oczywiście hipoteka musi być wpisana na pierwszym miejscu. Przez cały czas, tak jak przy zwykłym kredycie hipotecznym, kredytobiorca pozostaje właścicielem nieruchomości.
Przed udzieleniem odwróconego kredytu hipotecznego konieczna będzie wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Bank musi bowiem wiedzieć jaka jest realna wartość zabezpieczenia. Trzeba też pamiętać, że wysokość takiego kredytu nie przekracza zazwyczaj 50% wartości nieruchomości, a odpowiedzialność majątkowa kredytobiorcy ogranicza się tylko i wyłącznie do tej nieruchomości. Instytucja finansująca nie będzie mogła mieć zatem roszczeń co do innych składników jego majątku.
Jak się spłaca odwrócony kredyt hipoteczny?
Kredyt taki staje się wymagalny po upływie 6 miesięcy od dnia działu spadku, nie później jednak niż po upływie 12 miesięcy o dnia otwarcia spadku czyli śmierci kredytobiorcy. Kredyt do spłaty jest powiększony o odsetki oraz ewentualne dodatkowe opłaty. Mogą być one naliczane do momentu przeniesienia prawa własności na instytucję udzielającą kredytu. Własność ta nie jest jednak przenoszona od razu. Spadkobiercy muszą być bowiem poinformowani o możliwości spłaty przez nich tego kredytu. Mogą przecież chcieć zachować nieruchomość spłacając zobowiązanie. Jeżeli tego nie zrobią prawo własności jest przenoszone na instytucję kredytującą, która powinna zbyć nieruchomość w ciągu najwyżej 5 lat od dnia uzyskania prawa do nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości odbywa się na zasadach rynkowych. To pozwala na uzyskanie ceny jak najbardziej zbliżonej do wartości nieruchomości. Zgodnie z obiegową opinią zysk instytucji kredytującej pochodzi właśnie z różnicy pomiędzy kwotą kredytu wraz kosztami a ceną uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości. Taka konstrukcja powodowałaby jednak sytuację bezpodstawnego wzbogacenia się kredytodawcy. W związku z tym może on zaspokoić swe roszczenia tylko do wysokości kredytu wraz z kosztami. To do niego należy takie skalkulowanie wysokości kredytu i kosztów aby zminimalizować ryzyko. Jeżeli po sprzedaży nieruchomości występuje nadwyżka ponad roszczenie instytucji kredytującej musi ona w ciągu 30 dni rozliczyć się ze spadkobiercami przekazując im tę pozostałą kwotę. Bank ponosi z kolei pełne ryzyko w przypadku gdyby nie udało się sprzedać nieruchomości za kwotę wyższą niż wysokość kredytu.
Odwrócony kredyt hipoteczny może być doskonałym produktem dla osób starszych chcących poprawić swą sytuację finansową, nie tracąc przy tym własnego mieszkania. Zwłaszcza osoby nie posiadające spadkobierców będą zainteresowane tym produktem. Założenia do ustawy wydają się dobrze zabezpieczać interes zarówno osób starszych, jak i kredytodawców. Zaletą jest także brak konieczności badania zdolności kredytowej, choć zapewne banki będą bacznie przyglądać się posiadanym zobowiązaniom. Odwrócona hipoteka pozwoli też często uniknąć tzw. pułapki kredytowej polegającej na coraz większym zadłużaniu się w przypadku niewystarczających na zaspokojenie podstawowych potrzeb dochodów. Zmianie będzie musiała także ulec pewna mentalność Polaków polegająca na przeświadczeniu, że tylko spadkobiercy uzyskują pełne prawa do nieruchomości.