Kupujemy mieszkanie z obciążoną hipoteką
Data publikacji:
Na rynku jest duża ilość mieszkań obciążonych hipoteką. Jak bezpiecznie kupić taką nieruchomość? Co należy sprawdzić?
Obecnie zdecydowana większość transakcji kupna/sprzedaży na rynku mieszkaniowym jest przeprowadzana dzięki dostępności kredytów hipotecznych. Powoduje to, że duża liczba mieszkań i domów jest obciążona hipoteką, związaną właśnie z zaciągnięciem takiego kredytu.
Najłatwiej zorientować się czy nieruchomość była kredytowana przez bank sprawdzając IV dział księgi wieczystej. Tam znajdziemy informację o wysokości hipoteki i nazwę instytucji która udzieliła kredytu. Oczywiście hipoteka może też być związana z roszczeniami innych niż banki wierzycieli lub instytucji państwowych np. Urzędu Skarbowego i wtedy powinna zostać wykreślona przed transakcją.
Natomiast wpis hipoteki związanej z zaciągnięciem kredytu hipotecznego w księdze wieczystej nie jest czymś nadzwyczajnym i kupno takiej nieruchomości jest dziś standardową transakcją. Musimy jednak dołożyć pewnej staranności przy całej operacji aby przebiegła ona w sposób bezpieczny, zwłaszcza dla kupującego.
Sposób zapłaty za mieszkanie obciążone hipoteką.
W przypadku gdy kupujemy mieszkanie obciążone hipoteką wynikającą z zaciągniętego przez obecnego właściciela kredytu hipotecznego musimy zadbać aby została ona wykreślona po tej transakcji. Musimy to zrobić, aby uniknąć w przyszłości w stosunku do nieruchomości, która po transakcji będzie naszą własnością roszczeń banku dotyczących zobowiązania poprzedniego właściciela.
Dodatkowo jeżeli przy zakupie też posiłkujemy się kredytem to „nasz” bank też wpisze hipotekę ale będzie wymagał aby znajdowała się ona na pierwszym miejscu.
Zatem jeżeli musimy wykreślić istniejącą hipotekę to kredyt z nią związany musi zostać całkowicie spłacony.
Zapłata całej ceny na konto sprzedającego i oczekiwanie od niego spłaty kredytu oraz wykreślenia hipoteki będzie jednak bardzo ryzykowne. Dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego obecny właściciel powinien okazać zaświadczenie ze swojego banku o saldzie kredytu do spłaty i numerze rachunku bankowego do całkowitej spłaty. Wtedy dokonujemy zapłaty za mieszkanie w ten sposób, że cześć ceny odpowiadająca saldu kredytu hipotecznego jest przelewana bezpośrednio do banku, natomiast nadwyżka ponad tę kwotę jest przelewana na konto sprzedającego. W ten sposób mamy pewność, że jego kredyt został spłacony.
O ile określenie salda kredytu w PLN jest łatwe to wysokość kredytu walutowego zmienia się wraz ze zmianą kursu danej waluty, czyli codziennie. Wtedy należy określić saldo z odpowiednią nadwyżką przyjmując dużo wyższy kurs waluty. Unikniemy wtedy ryzyka powstania niedopłaty gdy kurs waluty spłacanego kredytu wzrośnie. Generalną zasadą jest to, że lepiej jest przelać na konto banku więcej od salda kredytu, niż mniej. Jeżeli powstanie nadpłata - bank zwróci ją na konto zbywcy.
Jak wykreślić hipotekę poprzedniego właściciela?
Aby zobligować zbywcę po transakcji kupna/sprzedaży mieszkania do wykreślenia hipoteki zabezpieczającej jego kredyt powinniśmy zawrzeć taki zapis w akcie notarialnym kupna. Zbywca powinien otrzymać ze swojego banku zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu oraz zgodę na wykreślenie hipoteki. Z tymi dokumentami powinien udać się do Sądu i złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki. Dobrze jest zobowiązać go do przekazania nam kopii tych dokumentów.
Ponieważ na ogół zbywca po sprzedaniu nieruchomości nie jest zbyt zmotywowany do działań możemy się zabezpieczyć zawierając w akcie notarialnym kupna nieruchomości pełnomocnictwo dla nas do odebrania z banku powyższych dokumentów. Wtedy sami będziemy mogli złożyć wniosek o wykreślenie tej hipoteki.