Marża banku a oprocentowanie kredytu hipotecznego
Data publikacji:
Istotnym składnikiem oprocentowania kredytu, który indywidualnie ustala bank jest marża. To nic innego jak zysk banku z udzielonego kredytu. Od czego zależy i jak jest ustalana?
Ponieważ zdecydowana większość banku uzależnia oprocentowanie kredytów od stopy rynkowej (stosują te same wskaźniki: Libor, Wibor, Euribor) i marży (stosują różną wielkość, w zależności od swojej polityki cenowej), analizując oferty kredytowe należy zwrócić uwagę na wysokość proponowanej przez bank marży kredytu.
Od czego zależy wysokość marży?
Wysokość marży zależy od kilku czynników, takich jak: cel kredytu, wkład własny kredytobiorcy, waluta kredytu oraz wiarygodność i indywidualna sytuacja kredytobiorcy.
Cel kredytu hipotecznego
Bank zwykle ustala inne marże dla kredytów przeznaczonych na cel mieszkaniowy, inne dla kredytów konsolidacyjnych i pożyczek hipotecznych. Najniższa marża towarzyszy kredytom celowym, związanym z celem mieszkaniowym. Jeżeli chcemy kupić nieruchomość, remontować lub budować dom możemy liczyć na niską marżę. Kredyty przeznaczone na konsolidowanie czyli spłatę zobowiązań kredytowych i pożyczki hipoteczne przeznaczone na dowolny cel mają wyższą marżę.
Wkład własny
Jeżeli posiadamy wkład własny możemy liczyć na niższą marżę. W części banków przy kredycie hipotecznym, im większy wkład własny tym niższa marża banku. Jest to związane z oceną ryzyka przez bank – im mniejsze w ocenie banku ryzyko kredytowe, tym taniej może nam pożyczyć pieniądze. Wkład własny powoduje, że bank udzielając kredytu teoretycznie przynajmniej ponosi mniejsze ryzyko (nie udziela kredytu na 100% wartości zabezpieczenia tylko na przykład 80%). Dlatego warto zorientować się, czy większy wkład własny pozwoli na obniżenie oprocentowania (zastosowanie niższej marży), a co za tym idzie uzyskanie niższej raty kredytu.
Dochody i indywidualna sytuacja klienta
Banki mogą zaproponować warunki kredytowe zależne od tego gdzie klient pracuje, ile zarabia, jak do tej pory obsługiwał kredyty. Niską marżę mogą uzyskać klienci posiadający stałe dochody z umowy o pracę, którzy spłacali terminowo swoje dotychczasowe kredyty. Jeżeli jednak kredyty spłacane były nieterminowo lub klient nie ma stabilnego źródła dochodów bank może zwiększyć marżę kredytu.
Kalkulator zdolności kredytowej - sprawdź, jaki kredyt dostaniesz w banku
Waluta kredytu
Marża kredytu może też być uzależniona od waluty kredytu.
Związanie się z bankiem na lata
Marżę kredytu można obniżyć decydując się przy kredycie na produkty dodatkowe banku np. konto internetowe, programy oszczędzania lub wręcz przeciwnie programy „wydawania”- karty kredytowe, debet w rachunku bieżącym. Większość banków przewiduje w swoich procedurach możliwości obniżenia marży w momencie przystąpienia do takiego programu. Rezygnacja z produktu dodatkowego wiąże się z powrotem marży do podstawowej wysokości.
Czy wysokość marży może się zmieniać w trakcie umowy?
Generalnie marża zapisana w umowie kredytowej powinna być stała przez cały okres kredytowania lub podpisania przez obie strony (bank i kredytobiorcę) stosownego aneksu zmieniającego wcześniejsze ustalenia. Nie mniej jednak warto dowiedzieć się dokładnie w jakich przypadkach bank może ją zmienić. Czy na przykład nie jesteśmy objęci promocją czasową a po jej upłynięciu czeka nas niemiła niespodzianka. Czy po rezygnacji z produktu dodatkowego - na przykład ubezpieczenia na wypadek utraty pracy, ubezpieczenia na życie – marża drastycznie się nie zmieni.
Wysokość marży jest ustalana w umowie kredytowej i jeżeli umowa nie przewiduje zmian wysokości marży, to bank bez zgody klienta nie może jej zmienić. Wszelkie warunki zmiany marży powinny wynikać z umowy kredytowej i załączników do umowy, ewentualnie aneksów.
Niskie oprocentowanie kredytu to nie zawsze niska marża
Kredyt z niskim oprocentowaniem to nie zawsze kredyt z niską marżą. Może się okazać, że kredyt wyżej oprocentowany może mieć niższą marżę niż kredyt z niskim oprocentowaniem. Na przykład kredyt we franku szwajcarskim z marżą 4% i przykładową stopą bazową LIBOR na poziomie 0,5% będzie oprocentowany 4,5%, a taki sam kredyt zaciągnięty w PLN, w którym marża wynosi 2% , a stopa bazowa WIBOR 4,5% będzie oprocentowany na poziomie 6,5%.