O kredytach hipotecznych wiemy wszystko.

Harmonogram spłaty kredytu

Data publikacji:

Jedną z pierwszych rzeczy, którą otrzymujemy z banku po uruchomieniu kredytu hipotecznego jest harmonogram spłat. Zawiera niezbędne informacje dotyczące aktualnej wysokości rat oraz salda kredytu.

Harmonogram spłaty kredytu

Poniżej przestawiamy harmonogram dla kredytu w wysokości 300 000 PLN, na okres 30 lat, w ratach równych, przy oprocentowaniu 7% w złotówkach.

W naszym przykładzie pierwsza kolumna informuje o numerze kolejnych rat. Zamiast numeru spotykamy częściej datę spłaty kolejnych rat. Następne kolumny pokazują część odsetkową i kapitałową raty, całkowitą ratę do spłaty oraz saldo kredytu jakie pozostaje do spłaty.

Wielu kredytobiorców zadaje pytanie dlaczego, wpłacając ratę w wysokości 1995,91 PLN (tak jak w naszym przykładzie), saldo kredytu nie zmniejszy się o tę kwotę. Wynika to z tego, że saldo pomniejszane jest o część kapitałową raty. Czyli przy pierwszej racie nastąpi zmniejszenie zadłużenia tylko o 245,91 PLN (300 000 – 245,91 = 299 754,09) Część odsetkowa to tak naprawdę wynagrodzenie banku za udostępnienie nam kredytu w określonej wysokości, na określony czas i wynika z oprocentowania kredytu. Część odsetkowa raty nie zmniejsza zatem wysokości kredytu do spłaty.

Jak widać na poniższym przykładzie, w pierwszej racie, spłata kapitału stanowi zaledwie 12 % całkowitej raty miesięcznej. Reszta to odsetki. Po prostu na początku saldo kredytu od którego naliczane są odsetki jest największe, a więc i odsetki największe.

Przy ratach równych widzimy, że część odsetkowa zmniejsza się, natomiast część kapitałowa jest coraz większa.

Nr raty

Część odsetkowa raty
(w PLN)

Część kapitałowa raty
(w PLN)

Rata łącznie
(w PLN)

Kapitał do spłaty
(w PLN)

1

1 750,00

245,91

1 995,91

299 754,09

2

1 748,57

247,34

1 995,91

299 506,75

3

1 747,12

248,78

1 995,91

299 257,97

4

1 745,67

250,24

1 995,91

299 007,73

5

1 744,21

251,70

1 995,91

298 756,03

6

1 742,74

253,16

1 995,91

298 502,87

7

1 741,27

254,64

1 995,91

298 248,23

8

1 739,78

256,13

1 995,91

297 992,10

9

1 738,29

257,62

1 995,91

297 734,48

10

1 736,78

259,12

1 995,91

297 475,36

11

1 735,27

260,63

1 995,91

297 214,73

12

1 733,75

262,15

1 995,91

296 952,57

Tabela 1. Harmonogram spłat od 1 do 12 raty.


Kolejna tabela przedstawia moment, w którym rata kredytu zawiera tyle samo odsetek co kapitału. Następuje to przy naszych parametrach kredytu w 242 miesiącu spłacania kredytu, czyli po około 20 latach. Później proporcje się zmieniają.

Nr raty

Część odsetkowa raty
(w PLN)

Część kapitałowa raty
(w PLN)

Rata łącznie
(w PLN)

Kapitał do spłaty
(w PLN)

238

1 019,93

975,98

1 995,91

173 869,30

239

1 014,24

981,67

1 995,91

172 887,63

240

1 008,51

987,40

1 995,91

171 900,23

241

1 002,75

993,16

1 995,91

170 907,08

242

996,96

998,95

1 995,91

169 908,13

243

991,13

1 004,78

1 995,91

168 903,35

244

985,27

1 010,64

1 995,91

167 892,71

245

979,37

1 016,53

1 995,91

166 876,18

246

973,44

1 022,46

1 995,91

165 853,72

247

967,48

1 028,43

1 995,91

164 825,29

248

961,48

1 034,43

1 995,91

163 790,86

249

955,45

1 040,46

1 995,91

162 750,40

Tabela 2. Harmonogram spłat od 238 do 249 raty.


Im bliżej do końca okresu kredytowania tym mniej pozostaje kapitału do spłaty i tym samym odsetki są coraz mniejsze. W ostatnich latach okresu kredytowania proporcje z rat początkowych ulegają odwróceniu. Dopiero teraz część odsetkowa będzie stanowić ułamek całkowitej raty kredytu.

Nr raty

Część odsetkowa raty
(w PLN)

Część kapitałowa raty
(w PLN)

Rata łącznie
(w PLN)

Kapitał do spłaty
(w PLN)

349

134,56

1 861,35

1 995,91

21 205,59

350

123,70

1 872,21

1 995,91

19 333,38

351

112,78

1 883,13

1 995,91

17 450,25

352

101,79

1 894,11

1 995,91

15 556,14

353

90,74

1 905,16

1 995,91

13 650,98

354

79,63

1 916,28

1 995,91

11 734,70

355

68,45

1 927,46

1 995,91

9 807,25

356

57,21

1 938,70

1 995,91

7 868,55

357

45,90

1 950,01

1 995,91

5 918,54

358

34,52

1 961,38

1 995,91

3 957,16

359

23,08

1 972,82

1 995,91

1 984,33

360

11,58

1 984,33

1 995,91

0,00

Tabela 3. Harmonogram spłat od 349 do 360 raty.


Jeżeli chcemy wiedzieć ile pozostało kredytu do spłaty na dany miesiąc patrzymy na kolumnę „Kapitał do spłaty” lub „Saldo kredytu”. Odsetki bowiem nie podlegają spłacie za cały okres kredytowania lecz tylko za czas wykorzystania kredytu hipotecznego.

Należy zwrócić uwagę na to, że w przypadku kredytu denominowanego w walucie obcej wszystkie kwoty w harmonogramie będą podane w danej walucie i należy je przeliczyć po odpowiednim kursie.

Jeżeli harmonogram nie dotrze do kredytobiorcy na czas, nie zwalnia go to z zapłaty raty w ustalonym terminie. Należy wówczas udać się do banku lub zadzwonić na infolinię banku, aby uzyskać informację o kwocie do zapłaty. W przeciwnym wypadku bank naliczy odsetki za opóźnienie, a w ostateczności zgłosi nieterminowe regulowanie zobowiązań do Biura Informacji Kredytowej.


Przeczytaj rówież

TOP 3 - Kredyty Hipoteczne

Kredyt na kwotę 270 000 zł na okres 30 lat

  1. PKO BP 823 zł / mc
  2. Deutsche Bank 834 zł / mc
  3. Pekao SA 861 zł / mc
Zobacz oferty wszystkich banków
Top